Endret: 27 jul 2016     Opprettet: 24 jan 2015

Informasjonsmøte onsdag 15. april

Alle beboere i Haugenstua Borettslag ble invitert til informasjonsmøte på Haugen skole onsdag den 15. april, start kl. 18.00.

På møtet informerte styret om status for pågående prosjekter i borettslaget, med hovedvekt på de prosjekter som skal legges frem på generalforsamlingen onsdag 27. mai 2015:

- Balkonger

- Rør og baderom

- Omgjøring av fellesarealer til leiligheter

- Rehabilitering av garasjeanlegg

- Prosjekt lekeplass og uteområder

Møtereferat :

Deltakere på møtet:

Lars Myhrbraaten, prosjektleder for utemiljø fra Obos Prosjekt .

Sille Winsnes, Blåveis Landskapsarkitekter.

Trond Amundsen – Betongekspert fra konsulentfirma Ødegård og Lund.

Bjørn Hansen – prosjektleder rehabilitering Garasjer fra Obos Prosjekt.

Bjørnar Hansen – VVS ingeniør og prosjektleder rør og avløp fra Obos Prosjekt.

Thale Scheie – sivilarkitekt og prosjektleder, balkonger og nye leiligheter fra Obos Prosjekt

Mariann Munthe – styreleder.

Besim Zekiri – nestleder.

Rashid Saleemi – styremedlem.

Hans Jørgen Steen – styremedlem. Robert Frugård – vara medlem i styret.

Agnes Gregersen – daglig leder.

ca. 100 Beboere fra 882 leiligheter var tilstede (Vi antar at det bor 2000-3000 personer i borettslaget)

Det ble presentert følgende saker:

1. Uteområder

Presentasjon av leke- og grillplasser. Dette er fase 1 av en større plan for hele borettslagets uteområde. De andre fasene i planen skal utredes mer og presenteres senere. Hele rehabiliteringen av uteområdet skal legges inn i en 10 års plan.

På møtet ble det presentert en skisse for uteområdet v/Lars Myhrbraaten, OBOS prosjekt og Sille Winsnes, Blåveis landskapsarkitekter. Borettslaget fikk kr. 1.750 000 fra Husbanken i 2014 til rehabilitering av lekeplasser. Støtten krever at borettslaget stiller med samme beløp. Borettslaget planlegger å bruke 3,5 millioner på rehabilitering av fase 1, lekeplasser og grillplasser. Hvis arbeidene ikke starter i 2015, frafaller støtten.

Det er planlagt å rehabilitere 7 leke og grillplasser i fase 1. Beboere ytret ønske om at gangveiene og grillplassene bør flyttes lengre fra blokkene. Styret informerte om at grillplassene blir flyttet lengre fra blokkene og gangveiene blir flyttet til nye traseer, 3 meter fra blokker.

Denne rehabiliteringen vil ikke øke husleien. Utgiftene betales med det budsjettet borettslaget allerede har for 2015.

2. Garasjeanlegg

Garasjen har betydelige skader i betongen og betongekspert Trond Amundsen anbefaler at arbeidet starter i 2015 for å unngå ytterligere skader som kan føre til at garasjen må stenges. Rehabiliteringsprosjektet ble presentert v/Bjørn Hansen, Obos Prosjekt og Trond Amundsen, Ødegaard og Lund.

I tillegg til nødvendig reparasjon av betongen i Garasjeanlegget ønsker styret å gjøre Garasjen penere, lettere og hyggeligere å bruke. Styret vurderer å male garasjen utvendig og innvendig, bytte stålplatene for å få inn mere lys i garasjen, erstatte lysene inne i garasjen med strømsparende alternativer og montere mer brukervennlige garasjeporter. Styret vil også undersøke om taket kan brukes til ekstra parkering/gjesteparkering eller til en ny lekeplass.

Denne rehabiliteringen vil ikke gi økt husleie. Brukere av garasjen har gjennom mange år betalt inn nok leie av disse parkeringsplassene til at dette alene dekker utgiftene til rehabiliteringen.

3. Rehabilitering av Rør og våtrom

Borettslaget har to typer rør i leilighetene. Det er soilrør (avløpsrør) og det er vannrør. Disse rørene går i rett linje gjennom alle 7 leilighetene som ligger over hverandre. Rørene går ned igjennom bodene i kjelleretasjen til krypkjelleren under blokken. Der treffer rørene et stort vannrett rør som frakter avløpsvann (kloakk og spillvann fra dusj/kjøkken/servant) ut til det kommunale ledningsnettet som går nede i Ole Brumms vei eller Garver Ytteborgs vei. I krypkjelleren ligger også vannrette rør hvor varmt vann kommer fra Varmesentralen og kaldt vann kommer fra det kommunale vann-nettet.

Alle disse rørene har en forventet levetid på 50 år. Blokkene våre er bygd i 1968-69 og det er 47 år siden. Mange av rørene er nå så dårlige at metallet i rørene er blitt veldig tynt. Noen steder er det blitt små hull som det drypper vann ut av. Disse hullene kan ses som brune striper utenpå rørene.

Rehabiliteringen ble presentert av VVS Ingeniør Bjørnar Hansen fra Obos Prosjekt. Man må beregne 4 ukers arbeid i hver leilighet før rørene og badet er fornyet. Entreprenøren vil arbeide samtidig i de 7 leilighetene (fra 7-1 etasje) som har felles rør. Arbeidet skal pågå mellom kl. 7.00 – 17.00. Beboere vil få dusj- og toaletter i brakker på plenen utenfor oppgangen. Det vil bli lagt opp egne slanger med vann i hver etasje. All vann til din leilighet vil være stengt i 4 uker, og det vannet man bruker i leiligheten må bæres ut. Prosjektleder vil besøke hver enkelt beboer før arbeidene settes i gang, og sammen med beboer vil det bli laget en plan for hvordan arbeidene og hverdagen skal kunne gjennomføres i de 4 ukene arbeidet pågår.

Det vil bli mye lyd fra arbeidene mellom kl. 07.00 og 17.00 på hverdager mens arbeider pågår. Etter en ukes arbeid i din leilighet vil andre arbeidere begynne på leiligheten ved siden av. På denne måten vil arbeidet rullere bortover blokken. I begynnelsen av de 4 ukene vil det være mye lyd hos deg, mens dette vil avta noe etter uke 6 når din oppgang er helt ferdig. Arbeidene i de andre oppgangene kan gi noe lyd i ytterligere 6-12 uker (avhengig av om blokken har 3,4,5,6 oppganger). Det går helt fint å bo i leiligheten mens arbeidene pågår. Eldre mennesker kan via sin fastlege søke om å få bo på et eldresenter i den tiden arbeidene pågår. Beboerne ønsket at rehabilitering av takene vurderes samtidig med rør-prosjektet.

Beboerne ønsket at man i forkant av prosjektet avklarte nøkkelfordeling på husleien. Denne nøkkelfordelingen ble etablert da blokkene var nye og det har vist seg vanskelig juridisk å endre på den i ettertid. Per i dag er det forskjell i hva beboere i Garver Ytteborgs vei og Ole Brumms vei betaler i husleie på samme leilighetsstørrelse. Det er også forskjellige husleie for samme leilighetsstørrelse om du bor i 1-4 etasje eller i 5-7 etasje. Totalt sett kan rehabilitering av 882 leiligheter koste borettslaget 190 millioner. Dette er ca 150 000 kroner pr. leilighet.

4. Balkongprosjektet

Betongen på våre balkonger tar til seg vann fra snø/regn og oksygen fra luften. Til sammen sliter dette på betongens bærekraft. Resultatet er at betongen over tid vil bli "sprø" og sprekke opp. Når dette skjer så vil det være farlig å være på eller under balkongen. Betongekspert har undersøkt betongen i våre balkonger i 2011, 2013 og 2015 og påvist at borettslaget må "forsterke" betongen ved å impregnere mot at vann og luft kommer inn i betongen (slik vi sprayer skinnstøvler/sko). Betongen på balkongene er bedre enn betongen i garasjen fordi vi ikke kjører inn på balkongen med veisalt. Veisalt gjør at betong blir "sprø" fortere. Balkongene kan vente lengre enn garasje, men balkongene bør repareres i løpet av de neste 10-15 år.

Sivilarkitekt Thale Scheie presenterte et 3 mulige skisser for rehabilitering av balkongene:

  • 1.opsjon 0 som er kun "impregnering". Balkongenes utseende blir som før.

  • 2.opsjon 4.0 som er "impregnering" pluss ny brystning og utvidelse av balkongen med ½ meter.

  • 3.opsjon 4.1 som er "impregnering" pluss ny brystning, utvidelse med ½ meter og innglassing.

Borettslaget er på Byantikvarens Gule Liste, og det betyr at vi ikke kan ikke bestemme fritt hvordan balkongene kan se ut. Byantikvaren krever at den opprinnelige 60-talls stilen bevares. Styret har hatt flere møter med Byantikvaren, og selv om Byantikvaren fortsatt ønsker at vi gjennomfører opsjon 0 så kan de akseptere opsjon 4.0. Både styret og beboere mener opsjon 4.1 er den beste planen. Det er Plan- og Bygningsetaten som til slutt gir godkjenning til balkongenes utseende. Beboere ønsket at det avklares om eksisterende innglassing kan benyttes i opsjon 4,0. Ved opsjon 0 vil eksisterende innglassing og øvrige utstyr på balkongene kunne remonteres.

5. Ombygging av felles-arealer til nye leiligheter

Rehabilitering av balkonger og rør/våtrom vil koste så mye penger at borettslaget må ta opp lån. Styret ønsker å ta opp minst mulig lån, og har derfor utredet om vi kan benytte fellesarealer til å lage nye leiligheter som kan selges slik at borettslaget har egne penger til rehabiliteringen.

Sivilarkitekt Thale Scheie fra Obos Prosjekt presenterte en skisse for hvordan dette kunne gjøres.

Styret har funnet ut at vi kan klare å bygge 41-42 nye leiligheter. Det blir en ny leilighet i hver oppgang (bortsett fra i ene enden av blokk 9). Leilighetene vil bli selv-finansierende og selges etter hvert som de er ferdige. Leilighetene bygges etter at rør og våtrom er ferdig rehabilitert. Når utgiftene til leilighetene er betalt så har megler beregnet at borettslaget vil tjene mellom 20 og 30 Millioner på salget av disse leilighetene. Styret planlegger å bygge 8 leiligheter hvert år, over en periode på 5 år. Salget av leiligheter kan starte i år 3 (høsten 2018) i den planlagte prosjektperioden på 10 år.

Etter hvert som nye leiligheter selges vil det være nye andelseiere som betaler husleie og er med på å betale utgiftene til rehabiliteringen. Styret har regnet seg fram til at husleie fra nye andelseiere totalt vil kunne minske behovet for lån med 7,5 millioner kroner. Etter byggeperioden på 10 år så vil husleien fra de nye andelseiere kunne dempe behovet for økt husleie når borettslaget begynner å betale avdrag på lånene.

Noen av lekerommene som er tenkt brukt til nye leiligheter brukes i dag av noen beboere. Styret ønsker å tilby nye rom til disse aktivitetene, og har startet rehabilitering av bomberommene. I samarbeid med beboere vil bomberommene kunne bli gode rom.

6. Hvordan betale rehabiliteringen

Det er bare nye balkonger og rør/baderom som trenger at borettslaget må ta opp lån for å kunne gjennomføres. De andre prosjektene kan betales med dagens husleie. Styret jobber for at husleieøkningen skal bli minst mulig for våre beboere.

Styret tenker seg disse økonomiske tiltakene:

  • Prosjektperiode skal være på 10 år, fra 2016 – 2026 og så lang byggeperiode vil føre til at det store lånet tas opp litt og litt. Resultatet er at vi ikke betaler mer rente enn vi trenger.

  • Lånet betales over 40 år fra 2026 – 2066 og er avdragsfritt i den perioden vi bygger. Dermed får alle andelseiere ny balkong og nytt bad før borettslaget begynner å betale rehabiliteringen.

  • Lånet sikrer med en fastrente som betyr at styret kan langtidsplanlegge sine utgifter til rente og avdrag. Borettslaget er da mindre sårbar for svingninger i lånemarkedet.

Borettslaget har reforhandlet alle avtaler og spart inn på dagens utgifter slik at 5 millioner fra dagens innkommende husleie hvert år, fra 2016, kan brukes til rehabilitering. I løpet av byggeperioden på 10 år vil borettslaget selv klare å betale 50 millioner av rehabiliteringskostnadene.

Styret sitter styrevakt hver tirsdag kl. 18.00 – 20.00 på Styrerommet i GY 105, inngang fra baksiden av blokk 7.

Vi er der fra den 21.4. til 26.5.2015.

Her kan alle beboere kommer på besøk for å diskutere disse planene.

På dagtid vil Daglig leder kunne svar på spørsmål.

Mvh

Mariann Munthe

styreleder